Котловой метод позволяет обеспечить справедливое и стабильное распределение дохода между всеми участниками, независимо от индивидуальной загруженности конкретного номера. Эта модель нивелирует риски сезонности и простой, формируя единый пул доходов от всех лотов, переданных в управление, и обеспечивая предсказуемую доходность. Она используется большинством международных гостиничных операторов и соответствует требованиям российского законодательства в сфере доверительного управления недвижимостью. Котловой метод по своей природе позволяет инвестору владеть частью гостиничного бизнеса с профессиональным управлением. Дополнительно и подробно о котловом методе в «Информационном письме о выбранном методе распределения и начисления дохода».

Передача номера в управление возможна только при соблюдении стандартов отделки и оснащения, утверждённых УК. Это необходимо для соблюдения требований, классификации (например, Постановление Правительства №1951 от 27 декабря 2024 г), поддержания единого уровня качества и безопасности, а также обеспечения юридической чистоты при оказании гостиничных услуг. Если индивидуальный ремонт отклоняется от этих стандартов, УК предложит перечень доработок для приведения лота в соответствие и окажет консультационную поддержку по требуемым доработкам.

Да. УК заключает прямые контракты с федеральными туроператорами, консьерж-сервисами и специализированными платформами. Это обеспечивает стабильную загрузку комплекса в высокий и низкий сезоны, расширяет охват целевых аудиторий и способствует максимизации дохода инвесторов. Работу по организации прямых контрактов с операторами, администрирование договоров и личных кабинетов, найм и тренинги соответствующего персонала УК финансирует из своих источников.

Да. На официальном сайте управляющей компании будет доступ к личному кабинету с прозрачной системой отчётности. Вам будет предоставлен персональный сервис-менеджер, который будет сопровождать вас на всех этапах. Личный кабинет содержит уведомления о событиях, автоматическую рассылку отчётов и квитанций — вы сможете контролировать доход в любой момент и из любой точки мира.

Нет. Вся финансовая информация отображается в личном кабинете: начисления, счета, показания приборов, резервы, комиссии агрегаторам, отчёты. Весь перечень услуг, за которые взимается плата детализирован в Вашем договоре. УК работает по принципам прозрачности и фиксированных условий. Отдельно оплачиваются только фактически принятые дополнительные сервисы вне тарифа — при их заказе.

В проживание гостей включены следующие сервисы:

• завтраки по системе «шведский стол»;
• посещение SPA-комплекса;
• детский клуб;
• фитнес-центр;
• пляжные полотенца;
• шезлонги и пляжная инфраструктура;
• парковка;
• пользование гольф карами;
• Wi-Fi по всей территории Курорта, видеонаблюдение и IPTV;
• обеспечение комплексной безопасности на территории комплекса.

Ценообразование в рамках модели SKYSOUL осуществляется профессионально и централизованно, с применением систем динамического тарифного управления, что позволяет достигать максимальной доходности как при высокой загрузке так и в периоды межсезонья.

Если вы передали лот в управление УК:

Ценообразование выстроено на основе рыночной аналитики в реальном времени:

• ежедневный мониторинг конкурентов в регионе;
• учёт сезонности, праздников, событий, погоды, трендов бронирования, смежных отраслей, действий конкурентов и перевозчиков;
• автоматизированные алгоритмы управления доходами ( “Revenue Management systems” аналогично Marriott, Accor, Hilton).

Используется профессиональное ПО:

• Channel Manager + PMS + BI-система позволяют управлять ценами на десятках площадок (OneTwoTrip, Ostrovok, Яндекс Путешествия, OZON Travel, Bronevik, Akademservice, ГЦБиТ, Собственный сайт УК и др.) в режиме онлайн;
• анализируются показатели: ADR (средняя цена за ночь), RevPAR, глубина бронирований, отказов и отзывов.

Применяется стратегия максимизации дохода, а не заполняемости любой ценой:

• УК не «сбрасывает» цены в низкий сезон, а выстраивает привлекательные пакетные предложения: с питанием, SPA, детским отдыхом, задействуя инфраструктуру комплекса повышает средний чек;
• применяются специальные тарифы для корпоративных клиентов, медицинских пакетов, раннего бронирования и лояльных гостей.

Итог — вы получаете профессионально управляемый доход, выше рынка:

• УК нацелена на превышение среднего ADR по региону минимум на 12% в год.

Передача лота в управление УК обеспечивает профессиональный подход к ценообразованию, максимизацию дохода, защиту от ошибок и полную прозрачность.
Вы получаете стабильный доход без необходимости разбираться в рынке, ежедневно отслеживать изменения, управлять OTA в десятках личных кабинетов и вести переговоры.

Это одна из ключевых ценностей сотрудничества с УК — профессиональный доход вместо бытового риска.

Нет. Вы получаете доход без затраты времени на операционную, рекламную и хозяйственную деятельность. Отельный оператор закрывает все потребности гостей и собственников.

Если вы передаёте ваш лот в управление управляющей компании (УК), он автоматически включается в единый централизованный пул номеров, управляемый по стандартам профессионального гостиничного оператора. Это даёт вашему лоту максимальный охват целевых аудиторий на всех ключевых рынках — как в России, так и за её пределами.

Где именно будет размещаться ваш номер:

Собственный сайт отеля и мобильное приложение SKYSOUL HOTEL GROUP:

• прямые продажи без комиссий;
• SEO-оптимизация и рекламные кампании в Яндекс и Google;
• программа лояльности и кросс-бронирование между объектами сети.

Крупнейшие международные и российские OTA (агрегаторы):

• Ostrovok.ru;
• Sutochno.ru;
• Yandex Travel;
• OneTwoTrip;
• Bronevik;
• AirBnB (при необходимости);
• TravelLine и другие через Channel Manager.

Контракты с туроператорами и корпоративными клиентами (групповой сегмент):

• Интурист, Anex, Coral, FUN&SUN и др.;
• прямые блоки в высокий сезон (гарантированная загрузка);
• оздоровительный туризм, корпоративные пакеты, wellness-направления.

Системы B2B-дистрибуции и агентские платформы:

• B2B кабинеты для турагентов;
• каналы, недоступные физлицам и единичным собственникам.

Внутренние каналы УК:

• Telegram-боты, ретаргетинг, CRM-рассылки;
• колл-центр и чаты бронирования;
• бонусная программа повторных гостей.

Почему ваш номер получит больше бронирований, чем при самостоятельной сдаче:

• масштаб объединённого пула (сотни номеров) позволяет УК выходить на рынки, закрытые для отдельных собственников — например, заключать годовые контракты с туроператорами, участвовать в тендерах и получать приоритетные условия у OTA (повышенный рейтинг, сниженная комиссия), предлагать корпоративным заказчикам блоки годовых размещений по выделенным квотам;
• УК инвестирует в маркетинг, брендинг, продвижение, фотоконтент и SEO, что невозможно при индивидуальном подходе;
• динамическое управление ценами и распределением загрузки (Yield Management) обеспечивает максимизацию выручки от каждого канала.

Основной канал продаж — официальный сайт отеля. Также будут задействованы контракты с туристическими операторами, консьерж-сервисами и крупнейшими агрегаторами бронирования.

Да, при самостоятельной сдаче апартамента в аренду вы обязаны платить налоги и исполнять требования законодательства Российской Федерации, как физическое или юридическое лицо, получающее доход.

Обязанности собственника при самостоятельной сдаче:

Уплата налога с дохода:
Вы должны выбрать подходящий налоговый режим:

• НПД (налог на профессиональный доход) — если сдаёте как физлицо без сотрудников (налог 4%);
• УСН или патент — если оформлены как ИП;
• НДФЛ 13% — при отсутствии других налоговых режимов.

Отчётность в ФНС:

• подавать ежегодную налоговую декларацию (3-НДФЛ);
• оплачивать налог в установленные сроки.

Уведомление и регистрация гостей:

• вы обязаны передавать сведения о проживающих в МВД о каждом заехавшем и выехавшем постояльце (ранее — УФМС);
• использовать онлайн-систему «Гостайм» или заключить договор с оператором;
• несвоевременная регистрация гостей — это нарушение ст. 19.27 и 18.9 КоАП РФ, с риском штрафа от 2 000 до 500 000 ₽.

Соблюдение противопожарных и санитарных норм:

• при размещении третьих лиц вы оказываетесь в зоне регулирования гостиничной деятельности;
• требуется соблюдение норм СанПиН, правил эвакуации, наличие огнетушителей и аварийного освещения;
• в противном случае возможны претензии от Роспотребнадзора и МЧС.

Что происходит, если сдавать без оформления:

• нарушение налогового законодательства гарантированно приведет к штрафу, доначислению налога и пени;
• при проверке МВД или жалобе жильцов возможны штрафы за отсутствие регистрации гостей;
• управляющая компания вправе ограничить доступ к инфраструктуре и подать уведомление в контролирующие органы (если объект используется незаконно или создает риски для репутации УК).

Более подробно о самостоятельной сдачи апартамента в аренду вы сможете ознакомится в разделе «Памятка инвестору»

Нет. Управляющая компания полностью берёт на себя коммуникацию, регистрацию, обслуживание и контроль качества по стандартам 4/5*. Заезд и выезд гостей, уборка и комплектация номера организуется без вашего участия.

Да, вы можете отдыхать в своём апартаменте даже после передачи его в управление УК. Более того — вам предоставляется расширенный пакет особых привилегий, доступный только собственникам, передавшим лот в управление:

Что вы получаете:

1. Бесплатное проживание — до 28 дней в году.
2. Вы и члены вашей семьи можете забронировать проживание в своём или аналогичном номере на любом объекте сети SKYSOUL HOTEL GROUP, в том числе в других городах. Это уже включено в условия управления.
3. Профессиональный сервис уровня 4–5* во время отдыха: уборка, завтраки, доступ к SPA, детскому клубу, фитнесу, трансфер и вся курортная инфраструктура.
4. Удобная система бронирования: вы заранее выбираете даты через личный кабинет. Если ваш лот уже забронирован на эти даты — вам будет предоставлен аналогичный номер в том же комплексе.
5. Бронирование в высокий сезон — ограничено возможно при раннем запросе и наличии квот.
6. Доступ к бронированию сохраняется даже на «горячие даты», если заявка подана заблаговременно и коммерческий спрос не вытесняет квоты. Приоритет будет отдан коммерческому спросу.

Передача лота в управление УК не ограничивает вас в праве отдыха — наоборот, она даёт вам больше свободы, комфорта и больше выгод.
Вы отдыхаете с полным сервисом, не теряя доход от инвестиций в остальное время.
Вы инвестор — но в нужный момент становитесь полноценным гостем с особым выделенным статусом.
Именно так работает гибкая модель дохода и комфорта, реализуемая УК.

Собственник несет все расходы по содержанию номера самостоятельно:

• коммунальные и эксплуатационные платежи;
• поддержание состояния лота, мебели, техники, всего оснащения;
• обязательная регистрация гостей в МВД (при самостоятельной сдаче) и передача данных в УФМС о заехавших и выехавших постояльцах;
• уплата налогов и подача налоговых деклараций.

Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из тарифов на коммунальные ресурсы и объема их потребления, который определяется по показаниям приборов учета или по нормативам потребления (если приборы учета отсутствуют).
В тарифы за коммунальные услуги включаются: 

• водоснабжение: холодная вода и горячая вода;
• водоотведение: отведение сточных вод;
• электроснабжение: подача электроэнергии;
• газоснабжение: подача природного газа для приготовления пищи, отопления и других бытовых нужд;
• отопление: обеспечение теплом помещений;
• обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО): сбор и вывоз мусора.

В эксплуатационные расходы входит:

• содержание и ремонт общего имущества: расходы на поддержание в надлежащем состоянии подъездов, лифтов, придомовой территории и других общедомовых объектов;
• содержание и ремонт оборудования, обеспечивающего подачу, генерацию ресурсов жизнеобеспечения: электрооборудование, газовое, оборудование водоснабжения и водоочистки, систем отопления и вентиляции и т.п.

Дополнительные услуги: могут включать интернет, охрану, консьержа, домофон и другие услуги


(Пожар, протечка, выход из строя сантехники, электрики, засор канализации, поломка замков, климатического оборудования, противоправные действия и пр.)

Если ваш номер передан в управление УК (вы подписали договор управления):
1. Вам ничего не нужно делать самостоятельно.
УК полностью берёт на себя ответственность за устранение любых аварийных и внештатных ситуаций:

• на территории комплекса круглосуточно работает служба технической поддержки (Helpdesk 24/7);
• при выявлении инцидента (гостем, системой мониторинга или персоналом) автоматически формируется заявка в систему Helpdesk;
• инженерная служба: специалисты УК выезжают в номер, устраняют неисправность, выполняют ремонт или замену. При необходимости, переселяют гостя в аналогичный номер и обеспечивают компенсацию;
• собственник получает уведомление и акт устранения аварии, а все расходы и действия отражаются в отчётности.

Важно: расходы на устранение типовых технических неисправностей покрываются за счёт УК, либо из накопительного резерва. В случае вины гостя — взыскиваются через депозит или страхование.
Таким образом, вы сохраняете доход, защищаете свою собственность и не несёте никаких организационных или юридических рисков.

Если ваш номер НЕ передан в управление УК (вы сдаёте или используете его самостоятельно):
Вся ответственность за устранение аварий лежит исключительно на вас, как на собственнике, в том числе:

• вы обязаны самостоятельно прибыть на объект или направить доверенное лицо с подтвержденными полномочиями;
• организовать устранение неисправности за свой счёт, наняв квалифицированных подрядчиков с доступом на территорию;
• самостоятельно уладить последствия с пострадавшими (например, если затоплены другие апартаменты или нанесён вред инфраструктуре общего пользования).
• самостоятельно восстановить номер и/или компенсировать ущерб третьим лицам;
• в случае жалоб гостей, размещённых через сторонние сервисы — вся репутационная, финансовая и юридическая ответственность на вас.

Риски:
— Простой номера = потеря дохода.
— Ущерб другим собственникам = судебные иски.
— Несвоевременное устранение аварии = штрафы, претензии от УК, ограничение доступа к инфраструктуре.

УК НЕ НЕСЁТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА СОСТОЯНИЕ, ПОСЛЕДСТВИЯ И УБЫТКИ, ЕСЛИ ЛОТ НЕ ПЕРЕДАН В УПРАВЛЕНИЕ.

УК применяет динамическое ценообразование, разработку пакетных тарифов (wellness, F&B, MICE), активный маркетинг в межсезонье и сотрудничество с корпоративными клиентами. УК создает тарифы и добавленную ценность к проживанию с использованием инфраструктуры всего комплекса (рестораны, кофейни, магазины, СПА центр, детский клуб, благоустройство на территории). Благодаря синергии номерного фонда и инфраструктуры, УК имеет возможность привлекать в рамках единого гостиничного продукта самые широкие сегменты гостей и будущих потребителей с разными потребностями. Также создаётся резервный фонд, который может быть задействован для покрытия части эксплуатационных расходов в низкий сезон. Это обеспечивает устойчивость модели и снижает риски для собственников передавших лоты в управление УК.

Да. Для собственников передавших лоты в управление УК в личном кабинете доступны ежемесячные отчеты с детализацией начислений, расходов и итоговой суммы. Также по запросу предоставляются справки о доходах для подачи в ФНС или иные органы. Все данные соответствуют требованиям Российского законодательства.

Чтобы помочь инвесторам в вопросах самостоятельной сдачи, УК разработала ПАМЯТКУ ИНВЕСТОРУ
Документ обновлён в соответствии с действующими законами и реальной ситуацией на рынке в 2026 году.

Договор заключается на срок 5 лет с автоматической пролонгацией. Все условия, включая размер комиссии, порядок отчётности и перечень обязательств, зафиксированы в договоре и доступны для предварительного ознакомления. УК обеспечивает стабильность условий и соблюдение прав инвесторов.

• Подать заявку в УК на включение в пул управления.
• Пройти проверку состояния и оснащения номера.
• Привести номер в соответствие стандартам УК (при необходимости).
• Заключить договор управления.
• Передать ключи и необходимые документы.

Процесс занимает не более 14 рабочих дней. С этого момента вы получаете доход в рамках котловой модели.

УК выстроила полностью дистанционную модель управления:

• Все отчеты, счета и уведомления приходят в личный кабинет.
• Вы можете связаться с персональным менеджером через Telegram-бот или по телефону.
• Документы подписываются онлайн через ЭДО или по доверенности.

Физическое присутствие на объекте не требуется.

Если номер в управлении, УК организует устранение поломки за свой счет и своими силами. Мелкий ремонт покрывается за счет эксплуатационного тарифа или резерва. В случае значительного повреждения (например, виновные действия гостя) составляется акт, и служба безопасности УК производит набор юридических действий по взысканию. УК организует и обеспечивает 100% компенсацию за счёт страхования или удержания из депозита гостя. При значительном повреждении мебели и техники, и в ситуациях, когда установление виновных и привлечение их к ответственности требует вовлечения следственных органов, номер фактически находится в простое, но на доходность инвестора это никак не влияет. Инвестор будет продолжать получать прибыль пропорционально квадратным метрам во владении.

Доход формируется на базе фактической выручки от аренды, с учетом рыночной загрузки и тарифов. УК не обещает фиксированной ставки, но обеспечивает гарантию профессионального управления, централизованный маркетинг, системный контроль качества и прозрачную отчетность, что способствует стабильной доходности в долгосрочной перспективе и безусловно более высокие показатели по сравнению с самостоятельной сдачей.

Да. Договор управления переходит новому собственнику. Это увеличивает привлекательность лота на рынке, так как будущий владелец получает готовый «бизнес под ключ» - инструмент для пассивного дохода. По оценкам экспертов рынка недвижимости, действующий контракт на управление с понятной, прозрачной и обладающей безупречной репутацией УК повышает инвестиционную привлекательность лота и увеличивает стоимость квадратного метра на вторичном рынке до +18% по сравнению с сопоставимыми объектами без управления. УК оказывает полное юридическое сопровождение сделки.

Да, для всех собственников действует единый цифровой центр поддержки, включающий:

• персонального менеджера, закрепленного за вами;
• Telegram-бот с функциями уведомлений, запроса справок и связи с УК;
• личный кабинет на сайте УК с функцией обратной связи и архивом документов;
• круглосуточную службу поддержки (Helpdesk 24/7).

Контакты и инструкции направляются сразу после заключения договора управления.

Да, УК заключает договоры управления с собственниками — нерезидентами РФ. Все правовые процедуры соблюдаются в рамках Российского законодательства, при необходимости используются нотариальные доверенности или цифровая подпись. Взаимодействие ведётся дистанционно, включая отчётность, расчёты и подписание документов.

Собственник, передавший лот в управление, может забронировать до 28 дней бесплатного проживания в год.
Бронирование осуществляется через личный кабинет минимум за 30 дней до даты заезда.
На высокий сезон (июль–август) и праздничные даты действует лимит по доступным квотам, распределение — по принципу раннего бронирования. Объём доступных бронирований определяется коммерческим спросом на праздничные даты и темпами коммерческого заполнения номерного фонда в праздничные даты.
Бронирование в межсезонье возможно без ограничений.

Алгоритм размещения работает по принципу равномерной загрузки и справедливого распределения.
Все номера, переданные в управление, включаются в единый пул и сортируются системой по:

• стандарту оснащения;
• текущей загрузке;
• техническому состоянию;
• времени последнего заселения, времени предполагаемого выезда гостя.

Это гарантирует, что каждый номер получает равную долю загрузки в среднем за год.

При котловом методе вы получаете доход не от индивидуальной загрузки, а от общего пула доходов, сформированного со всего номерного фонда и всей привлекаемой инфраструктуры комплекса в целом.
Даже если ваш лот не заселён несколько дней, вы получаете пропорциональную долю дохода от продаж номеро-ночей (Room Revenue), которая распределяется между всеми участниками.

Минимум раз в месяц проводится полный контрольный аудит в составе полномочной комиссии от УК, визуальный осмотр номера и технический контроль состояния.
При каждом выезде гостя и перед каждым заселением — оперативная проверка уборки и проверка технической службой. Такая проверка «выпускает» в продажу подготовленные и убранные номера.
Раз в год — плановый аудит состояния мебели, инженерных систем, оснащения.
Все данные фиксируются в системе Helpdesk и доступны для собственника по запросу.

Формирование ценовой политики и тарифов осуществляется централизованной аналитической службой Revenue Management (Служба по управлению доходами)  на основе:

• текущего состояния рынка;
• аналитики смежных отраслей, влияющих на рынок;
• действий конкурентов;
• изменений в законодательстве;
• меняющейся структуры себестоимости номера;
• стратегических приоритетов УК, направленных на обеспечение будущей доходности, достижение максимальных показателей на конкретную дату и в целом за период, а также на соответствие классификации.

Изменение цен вручную (в любую сторону) по просьбе отдельного собственника не допускается.

Однако собственники могут:

• направлять предложения и отзывы через личный кабинет;
• влиять на развитие сервиса и продукта через CSI и NPS-опросы.

Все предложения рассматриваются на стратегических сессиях УК.